252.1. Şirket Aktifindeki Gayrimenkullerin Piyasa Fiyatıyla Değerlenmesi

2004 yılından önce VUK’un mükerrer 298. maddesinde yer alan “Yeniden Değerleme” düzenlemesi uygulanmaktaydı. Bu düzenleme doğrultusunda; şirketler tarafından, aktiflerinde yer alan “Amortismana Tabi İktisadi Kıymetlerin” ve Amortismanlarının kayıtlı değeri her yıl yeniden değerleme oranında artırılmaktaydı. Bu şekilde, ATİK’lerin kayıtlı değerleri enflasyon etkisinden arındırılmış olmaktaydı.

01.01.2004 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere VUK’un mükerrer 298. maddesi değiştirilerek, ATİK’lerde “yeniden değerleme” kaldırılmış ve yerine “enflasyon düzeltmesi” getirilmiştir.

Enflasyon düzeltmesi; fiyat endeksindeki artışın, içinde bulunulan dönem dâhil son üç hesap döneminde %100’den ve içinde bulunulan hesap döneminde % 10’dan fazla olması halinde uygulanmaktadır.

Fiyat endeksine ilişkin söz konusu şartlar oluşmadığı için 2004 yılı ile 2023 yılları arasında enflasyon düzeltmesinin uygulanma imkânı olmamıştır.

Bu durum şirketlerin;

• Aktifine kayıtlı ATİK’lerin; kayıtlı değerinin enflasyon etkisiyle erimesine,
• Bilançodaki varlıkların dolayısıyla da öz kaynak tutarlarının gerçek değerini yansıtmamasına,
• Bilançonun şirketin gerçek finansal durumunu yansıtmamasına,
• Bankalardan kredi temininde güçlük yaşanmasına,
• İhalelerde aranan, öz kaynak ve aktif büyüklük kriterlerinin karşılanmamasına,
• Türk Ticaret Kanunu’nun 376. maddesi kapsamında teknik iflasa sebep olmasına,
• ATİK’lerin satış kârlılığının artarak enflasyon etkisinin vergilendirilmesine,

sebep olmuştur. VUK’nun mükerrer 298/Ç, geçici 30 ve 31. maddeleri gibi iktisadi kıymetler için yeniden değerleme imkânı getirilmiş ve belli dönemlerde enflasyon düzeltmesi hükümleri uygulanmış olsa da bu uygulamaların olmadığı dönemlerde firmalar tarafından piyasa fiyatı ile değerleme tercih edilebilmektedir.

Şöyle ki; bilançoların gerçek finansal durumunu yansıtmaması, bankalardan kredi temininde güçlük yaşanması, ihale kriterlerini karşılamaması veya teknik iflas durumuna düşülmesi, şirket aktiflerindeki gayrimenkulleri rayiç bedeliyle değerlenmesinin gerekçelerindendir.

Değerleme işlemine baz alınacak gerçek piyasa değeri, yetkili değerleme şirketleri ya da Asliye Ticaret Mahkemesi nezdinde yaptırılmaktadır. Her ne amaçla ve şekilde yapılmış olursa olsun, gayrimenkul değerleme işleminin vergisel açıdan herhangi bir faydası söz konusu değildir. Çünkü değer artışı, amortismana konu edilmeyeceği gibi satış esnasında da maliyet olarak dikkate alınmayacaktır.

Gayrimenkul değerleme işlemleri, finansal tablolarda iki farklı şekilde gösterilebilmektedir. Birincisinde, gayrimenkulün piyasa fiyatı ile maliyet bedeli arasındaki farkın muhasebeleştirilmeden bilanço dip notlarında gösterilmesi, ikincisi ise değerleme farkının muhasebeleştirilerek bilançoda gösterilmesidir.

Değerleme Farkının Bilanço Dip Notlarında Gösterilme Yöntemi:

Bu yöntemde, gayrimenkulün tespit edilen piyasa değeri defter kayıtlarında ve bilançoda gösterilmemektedir. Gayrimenkulün piyasa değeri bilanço dip notlarında gösterilerek, bilançodan yararlanan kurum ve kuruluşlara gayrimenkulün gerçek değerine yönelik açıklama yapılmaktadır.

Bu yöntemle; şirketin gerçek finansal gücünün daha yüksek olduğu açıklanmış olacağı için bankalar nezdinde kolay kredi temin edilmesi mümkün hale gelmektedir.

Ancak bu yöntem mevcut bilançonun esas alındığı, kamu ihale şartlarının karşılanamaması ve Türk Ticaret Kanunu’nun 376. maddesi kapsamındaki teknik iflas durumları için bir çözüm getirmemektedir.

Gayrimenkulün piyasa değeri ile kayıtlı değeri arasındaki farkın, muhasebeleştirilmemesi ve sadece bilgi amaçlı olarak bilanço dip notlarında gösterilmesi halinde herhangi bir vergisel riskinin söz konusu olmayacağı kanaatindeyiz.

Değerleme Farkının Muhasebeleştirilme Yöntemi:

Gayrimenkulün tespit edilen piyasa değeri ile deftere kayıtlı değeri arasındaki fark 252/529 şeklinde muhasebeleştirilmektedir.

Bu yöntemle;

• Hem öz kaynak hem de gayrimenkulün kayıtlı değeri yükseldiği için şirketin finansal gücü artmaktadır.
• Bankalardan daha kolay kredi temin edilmesi mümkün hale gelmektedir.
• İhalelerde aranan, öz kaynak ve aktif büyüklük kriterleri karşılanmaktadır.
• Türk Ticaret Kanunu’nun 376. maddesi kapsamındaki teknik iflas durumu önlenmektedir.

213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 269. maddesinde, gayrimenkullerin maliyet bedeli ile değerleneceği hükme bağlanmıştır. Bu doğrultuda, gayrimenkullerin maliyet bedeli ile değerlenmesi esas olup, piyasa fiyatı baz alınarak değerleme yapılması, vergi usul kanunu açısından geçerli bir değerleme işlemi olmayacaktır.

Şirket aktifinde yer alan gayrimenkullerin Vergi Usul Kanunu’nda belirtildiği şekilde değil de, piyasa fiyatıyla değerlenerek bilançoda gösterilmesi halinde değer artışının öz kaynaklarda yol açtığı artışın, GVK’nın 38. maddesi kapsamında vergiye tabi olduğu yönünde görüşler mevcuttur.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 38. maddesine göre;

“Bilanço esasına göre ticari kazanç, teşebbüsdeki öz sermayenin hesap dönemi sonunda ve başındaki değerleri arasındaki müsbet farktır. Bu dönem zarfında sahip veya sahiplerce: 

1. İşletmeye ilave olunan değerler bu farktan indirilir; 

2. İşletmeden çekilen değerler ise bu farka ilave olunur. 

Ticari kazancın bu suretle tespit edilmesi sırasında, Vergi Usul Kanunu’nun değerlemeye ait hükümleri ile bu kanunun 40 ve 41’inci maddeleri hükümlerine uyulur.”

Söz konusu düzenlemede yer alan “Vergi Usul Kanunu’nun değerlemeye ait hükümlerine uyulur” yönündeki ifadeden; öz sermaye dönem başı ve dönem sonu farkının, VUK’un değerleme hükümleri baz alınarak hesaplanacağı anlaşılmaktadır.

Konuya ilişkin maliye tarafından verilen bir özelgede; “Vergi kanunları haricinde herhangi bir mevzuata istinaden veya mahkeme, bilirkişi vs marifetiyle değerleme yapılması halinde bu işlemin vergi usul mevzuatı açısından değerleme işlemi olarak kabul edilmesi mümkün değildir. Buna göre, gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşüm nedeniyle ilgili mevzuata göre yapılan değerlemelerden kaynaklanan olumlu veya olumsuz farkların kurum kazancına dâhil edilmek suretiyle vergilendirilmesi söz konusu olmayacaktır.” Şeklinde görüş belirtilmiştir.

Bu doğrultuda, dönem sonu ve başı arasındaki öz sermaye farkının (ticari kazancın) hesabında ilgili gayrimenkullerin maliyet bedeli esas alınacağı için, piyasa değerinden kaynaklanan öz sermaye artışının vergisel etkisi olmayacağı kanaatindeyiz. Diğer bir ifadeyle gayrimenkulün piyasa fiyatıyla değerlenmesi sonucunda öz sermayede meydana gelen artışın, ticari kazancı etkilemeyeceği kanaatindeyiz. Çünkü söz konusu değer artışı, VUK’un değerlemeye ilişkin hükümlerine dayanmamaktadır.

Bu yöntemin uygulanması halinde kurumlar vergisi beyannamesi ekinde verilen bilançonun dip notlarında “Arazi ve arsalar ile binalar tarafımızca yapılan araştırmalar doğrultusunda piyasa fiyatıyla (rayiç değeri) …………… TL olarak değerlenerek bilançoda gösterilmiştir. Söz konusu iktisadi kıymetin Vergi Usul Kanunu kapsamındaki değeri ise (maliyet bedeli) ………. TL’dir. Piyasa fiyatı ile maliyet bedeli arasındaki ………. TL’lik fark 529 özel fonlar altında muhasebeleştirilmiştir. İktisadi kıymet değerindeki kaydi artış amortismana konu edilmediği gibi, satışa konu edilmesi halinde maliyet/zarar olarak dikkate alınmayacaktır.” İfadesine yer verilmesi vergilemede ihtilaf yaşanmaması açısından önem arz etmektedir.