245.04. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Vergisel Durumu

GYO Belgelendirme ve KDV Durumu:

Defter ve belge (fatura) düzenleme yükümlülükleri bulunmaktadır.

Mal veya hizmet teslimleri KDV'ye tabi olup, GYO’ya özel bir KDV istisna durumu söz konusu değildir.

Taşınmaz ticareti ile iştigal edenler, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik kapsamında yetki belgesi almaları halinde KDV açısından özel matrah uygulayabilirler. Ancak gayrimenkul yatırım fonları ile gayrimenkul yatırım ortaklıkları, yetki belgesi aranmaksızın, taşınmaz ticaretiyle iştigal eden mükelleflerden sayılırlar.

GYO Portföy Kazançlarının Kurumlar Vergisi Durumu

Esas faaliyet konusu itibarıyla gayrimenkul, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla kurulan GYO’ların kazançları kurumlar vergisinden istisnadır.

Bu istisnadan faydalanılabilmesi için fon ve ortaklıkların sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50’sinin, elde edildiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar kâr payı olarak dağıtılması şarttır.

Buna göre sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50’sinin belirtilen şekilde kar payı olarak dağıtılmaması halinde KVK 5/1-d istisnasından yararlanılması mümkün değildir.

KVK’nun 32/C maddesine göre; Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 32 ve 32/A maddeleri hükümleri dikkate alınarak hesaplanan kurumlar vergisi, indirim ve istisnalar düşülmeden önceki kurum kazancının %10’undan az olamaz. Yurt içi asgari kurumlar vergisi hesaplanırken birinci fıkrada belirtilen kurum kazancından, sahip oldukları taşınmazlardan elde edilen kazançlar dışında (d) bendinde sayılan istisna kazançlar düşülür:

Buna göre; KVK 5/1-d maddesi kapsamında kurumlar vergisinden istisna olan GYO kazançlarının taşınmazlardan elde edilen kısmı %10’luk yurt içi asgari kurumlar vergisine tabidir. KVK 5/1-d istisnası kapsamına girmeyen GYO kazançları %25 oranında kurumlar vergisine tabi olduğu için yurt içi asgari kurumlar vergisinden etkilenmemektedir.

Buna göre;

• KVK 5/1-d maddesi kapsamında kurumlar vergisinden istisna olan GYO kazançlarının, taşınmazlardan elde edilen kısmı hariç yurt içi asgari kurumlar vergisine tabi değildir.
• KVK 5/1-d maddesi kapsamında kurumlar vergisinden istisna olan GYO kazançlarının taşınmazlardan elde edilen kısmı ise %10’luk yurt içi asgari kurumlar vergisine tabidir.
• KVK 5/1-d istisnası kapsamına girmeyen GYO taşınmaz kazançları ise kurumlar vergisine tabi olduğu için yurt içi asgari kurumlar vergisinden etkilenmemektedir.

KVK’nun 5/1-d maddesinde belirtilen fon ve ortaklıklar, aynı bentte yer alan kazançların elde edilmesi sırasında, Kanunun 15. maddesi uyarınca kendilerinden kesilen vergileri, vergi kesintisi yapanlarca ilgili vergi dairesine ödenmiş olmak şartıyla, Kanunun 15. maddesinin üçüncü fıkrasına göre kurum bünyesinde yapacakları vergi kesintisinden (%0) mahsup edebilirler. Mahsup edilemeyen kesinti tutarı mükellefin başvurusu halinde red ve iade edilir.

Buna göre; GYO portföy kazancının kurumlar vergisinden istisna olması ve portföy kazancının %0 tevkifata tabi olması nedeniyle, GYO kazançları üzerinden yapılacak tevkifatlar sadece ödenecek asgari kurumlar vergisinden mahsup edilebilecektir. Mahsuptan arda kalan bir tutar bulunması halinde iade talep edilebilecektir.

GYO Portföy Kazançlarında Vergi Kesintisi

Emeklilik yatırım fonlarının kazançları hariç olmak üzere, Kanunun 5/1-d maddesinde yazılı kazançlardan, dağıtılsın veya dağıtılmasın, kurum bünyesinde % 15 oranında (2009/14594 Sayılı BKK ile % 0 olarak belirlenmiştir.) vergi kesintisi yapılır.

Diğer taraftan GVK’nun 94/6-a maddesine göre; dağıtılsın veya dağıtılmasın 5422 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 8/4. maddesinin;

1. i) (a), (c) ve (d) bentlerinde yazılı kazançlardan,
2. ii) (b) alt bendinde yazılı kazançlardan,

% 25 vergi tevkifatı yapılır.

KVK’nun geçici 1/5. maddesine göre, diğer kanunlarla 5422 sayılı Kanuna yapılmış olan atıflar, ilgili olduğu maddeler itibarıyla bu Kanuna yapılmış sayılır.

Buna göre, hem KVK 15/3. maddesinde, hem de GVK 94/6-a maddesinde dağıtılsın dağıtılmasın KVK’nun 5/1-d maddesindeki GYO kazançları üzerinden vergi kesintisi yapılacağına dair düzenleme yer almaktadır.

Ancak KVK Geçici/1-1. maddesinde göre; bu kanun uyarınca vergi kesintisine tâbi tutulmuş kazanç ve iratlar üzerinden, GVK 94. maddesi uyarınca ayrıca kesinti yapılamayacağı ifade edilmiştir.

Bu durumda; KVK 15/3'e göre tevkifat yapıldığı için KVK geçici/1-1'deki düzenlemeye istinaden, GVK 94/6-a maddesi kapsamında ayrıca tevkifat yapılmayacaktır. KVK 15/3. madde kapsamında tevkifat %0 uygulandığı için KVK’nun 5/1-d maddesindeki GYO kazançları üzerinden fiilen bir vergi kesintisi yapılmamaktadır.

GYO Kar Dağıtımında Vergi Kesintisi

GVK’nun geçici 67. maddesinde; “hisse senetleri kâr paylarının hisse sahipleri adına tahsilinde bu fıkra hükümleri uygulanmaz.” Şeklinde ifadeye yer verilerek hisse senedi kar payılar GVK geçici 67. madde kapsamı dışına çıkartılmıştır.

Kurumlar Vergisi Mükellefi Ortaklara Kar Dağıtımında Vergi Kesintisi

Kurumlar vergisi mükelleflerine kar dağıtımında vergi kesintisi yapılacağına dair başkaca herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle GYO’lar tarafından Kurumlar Vergisi Mükelleflerine yapılacak kar dağıtımlarında herhangi bir vergi kesintisi yapılmamaktadır.

Kurumlar Vergisinden Muaf Olan Ortak Kurumlara Kar Dağıtımında Vergi Kesintisi

KVK’nun 15/2. maddesine göre; vergiden muaf olan kurumlara dağıtılan kâr payları üzerinden, KVK 15. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca vergi kesintisine tâbi tutulan kazançlar hariç olmak üzere %15 oranında vergi kesintisi yapılır.

GYO kazançları KVK 15/3’e göre kesintisine (%0) tabi tutulduğu için GYO tarafından vergiden muaf olan kurumlara kâr dağıtımı aşamasında KVK 15/2’ye göre ayrıca vergi kesintisi yapılmamaktadır.

Gerçek Kişi Ortaklara Kar Dağıtımında Vergi Kesintisi

Gelir Vergisi Kanunu’nun 94/b-i maddesine göre; Tam mükellef kurumlar tarafından; tam mükellef gerçek kişilere, gelir ve kurumlar vergisi mükellefi olmayanlara ve bu vergilerden muaf olanlara dağıtılan, 75 inci maddenin ikinci fıkrasının (1), (2) ve (3) numaralı bentlerinde yazılı kâr paylarından (kârın sermayeye eklenmesi kâr dağıtımı sayılmaz.) %10 vergi kesintisi yapılır.

Ancak KVK Geçici/1-1. maddesinde göre; bu kanun uyarınca vergi kesintisine tâbi tutulmuş kazanç ve iratlar üzerinden, GVK 94. maddesi uyarınca ayrıca kesinti yapılamayacağı ifade edilmiştir.

Buna göre; GYO portföy kazançları üzerinden KVK’nun 15/3. maddesi kapsamında vergi kesintisi (%0) yapıldığı için gerçek kişi ortaklara yapılacak kar dağıtımı üzerinden ayrıca GVK 94/6-b-i maddesi kapsamında tevkifat yapılması söz konusu değildir.

GYO Hisse Senetlerinin Satışında Vergi Kesintisi:

Gelir Vergisi Kanunu’nun geçici 67. maddesine göre; bankalar ve aracı kurumlar; alım satımına aracılık ettikleri menkul kıymetler ile diğer sermaye piyasası araçlarının alış ve satış bedelleri arasındaki fark üzerinden %15 vergi tevkifatı yaparlar.

Söz konusu tevkifat oranları yeniden belirlenmiş olup, 2006/10731 Sayılı BKK Eki Kararın 1/a-1. maddesine göre; 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun geçici 67. maddesin (1), (2) ve (3) numaralı fıkralarda yer alan oran; … Borsa İstanbul’da işlem gören aracı kuruluş varantları dâhil olmak üzere paylar (menkul kıymetler yatırım ortaklıkları hisse senetleri hariç) … dan elde edilen kazançlar için % 0 olarak uygulanır.

Buna göre; GYO hisse senetlerinin satışından elde edilen kazançlar üzerinden GVK geçici 67. madde kapsamında %0 tevkifat yapılmaktadır.

GVK geçici 67. maddenin (1) numaralı fıkrasının 6. paragrafında; İstanbul Menkul Kıymetler Borsasında işlem gören ve bir yıldan fazla süreyle elde tutulan hisse senetleri ile sürekli olarak portföyünün en az % 51'i İstanbul Menkul Kıymetler Borsasında işlem gören hisse senetlerinden oluşan yatırım fonlarının bir yıldan fazla süreyle elde tutulan katılma belgelerinin elden çıkarılmasında bu fıkra hükümleri uygulanmaz. Tam mükellef kurumlara ait olup, İstanbul Menkul Kıymetler Borsasında işlem gören ve bir yıldan fazla süreyle elde tutulan hisse senetlerinin elden çıkarılmasından elde edilen gelirler için, Gelir Vergisi Kanununun Mükerrer 80 inci madde hükümleri uygulanmaz.

Buna göre; Borsa İstanbul’da işlem gören ve bir yıldan fazla süreyle elde tutulan hisse senetlerinin satışında GVK geçici 67/1 kapsamında tevkifat uygulanmaz. Tevkifat uygulanmayan bu hisse senedi satışlarının gelir vergisi beyannamesine dahil edileceği anlamına gelmemekte olup, zira bu kapsamdaki kazançlar GVK mükerrer 80. maddesi kapsamında vergilendirilmez.

Ortak Kurumlar Vergisi Mükelleflerinin GYO Kazançlarının Vergilendirilmesi:

GYO Hisse Senedi Değerleme Kazançları:

GYO hisse senetleri VUK'nun 279. maddesine göre alış bedeliyle değerlenmesi nedeniyle, kurumlar nezdinde yapılan değerlemede vergiye tabi kazanç oluşmamaktadır.

VUK Mükerrer 298. madde kapsamında enflasyon düzeltmesine tabi tutulması durumunda ise enflasyon farkı vergiye tabidir.

Satışında KVK 5/1-e maddesi kapsamında satışında %75’lik istisna uygulanabilecek hisse senetlerinin, enflasyon düzeltmesine tabi tutulması halinde de %75’lik istisnanın uygulanması gerektiğine dair bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle henüz satışında istisnaya tabi tutulup tutulmayacağı belli olmayan payların enflasyon düzeltmesine tabi tutulması halinde hesaplanan enflasyon farkları için istisna uygulanmasının mümkün olmadığı kanaatindeyiz.

Temettü Kazançları:

GYO ortağı kurumlar vergisi mükelleflerinin; GYO’lardan elde ettiği kar payları KVK 5/1-a kapsamında kurumlar vergisinden istisna tutulması mümkün değildir. Dolayısıyla GYO ortağı kurumlar vergisi mükelleflerinin GYO’lardan elde ettiği kazançlar, kurum kazancına dâhil edilerek kurumlar vergisine tabi tutulur.

Diğer taraftan KVK’nun 34/2. maddesine göre; KVK’nun 15/3. maddesi kapsamında vergi kesintisi yapılan kurum kazancından kâr payı alan kurumlar, aldıkları kâr payının içerdiği kesintiyi mahsup edebilirler. Mahsup edilecek tutar, ele geçen net kâr payının geçerli kesinti oranı kullanılarak brütleştirilmesi suretiyle hesaplanır.

KVK 15/3 madde kapsamında vergi kesintisinin %0 uygulanması nedeniyle, kurumlar vergisi mükellefleri tarafından elde edilen GYO kar payları üzerinden fiilen bir vergi kesintisi yapılmamış olacaktır. Dolayısıyla vergi kesintisinin mahsup edilme durumu söz konusu değildir.

Diğer taraftan; GYO tarafından KVK 5/1-d istisnasından yararlanılarak asgari kurumlar vergisi ödenmesi halinde, ödenen bu asgari kurumlar vergisinin kar payı elde eden kurumlar vergisi mükellefi tarafından ödenecek kurumlar vergisinden mahsubu mümkün değildir.

GYO Hisse Senedi Satış Kazançları:

Hisse senetlerinin tesliminde fatura düzenlenmesi gerekmektedir.

GYO hisse senetlerinin satışından elde edilen kazançlar GVK geçici 67. maddesine göre %0 tevkifata tabi olup, bu kazançlar üzerinden fiili bir vergi kesintisi yapılmamaktadır.

KVK 5/1-e maddesine göre; kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri, rüçhan hakları ve bu fıkranın (a) bendi kapsamında istisna kazançlarına kaynak oluşturan yatırım fonlarının katılma paylarının satışından doğan kazançların %75'lik kısmı Kurumlar Vergisinden istisnadır.

Söz konusu düzenlemeye göre iki yıl elde tutulmuş olan GYO hisselerinin elden çıkartılması halinde, elde edilen kazancın %75’lik kısmı kurumlar vergisinden istisna olacaktır. Ancak kısa vadeli alınıp 110 hisse senetleri hesabında takip edilen ve ticari amaçla elde tutulan GYO paylarının satışında söz konusu istisnadan yararlanması mümkün değildir.

KDV 17/4-g maddesine göre; hisse senetlerinin teslimi KDV'den istisna olup, GYO hisse senetlerinin teslimi KDV’ye tabi değildir.

Gerçek Kişi Ortakların GYO Kazançlarının Vergilendirilmesi

Temettü Kazançları:

GVK 86/1-c maddesine göre; gerçek kişilerin vergiye tâbi gelir toplamı 103. maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı aşması halinde, GYO’lardan elde edilen temettü gelirleri için gelir vergisi beyannamesi vermesi gerekmektedir.

GVK 22/3. maddesine göre; tam mükellef kurumlardan elde edilen, 75/2. maddenin (1), (2) ve (3) no.lu bentlerinde yazılı kâr paylarının yarısı gelir vergisinden istisnadır.

Buna göre; gerçek kişi ortaklar tarafından GYO’lardan elde edilen temettü gelirleri beyan sınırını aşması halinde gelir vergisi beyannamesine konu edilmesi ve elde edilen kar payının yarısının istisnaya tabi tutularak istisna dışında kalan kısmın GVK 103. maddesinde belirtilen oranlarda gelir vergisine tabi tutulması gerekmektedir.

GYO Hisse Senedi Satış Kazançları:

GYO hisse senetlerinin satışından elde edilen kazançlar GVK geçici 67. maddesine göre %0 tevkifata tabi olup, bu kazançlar üzerinden fiili bir vergi kesintisi yapılmamaktadır.

GVK’nun geçici 67/7. maddesine göre; (1), (2), (3) ve (4) numaralı fıkra hükümleri uyarınca tevkifata tâbi tutulan kazançlar için gerçek kişilerce yıllık veya münferit beyanname verilmez. Diğer gelirler dolayısıyla verilecek yıllık beyannameye bu gelirler dâhil edilmez.

Buna göre; gerçek kişilerce elde tutulan ve Borsa İstanbul’da işlem gören GYO hisse senetleri dolayısıyla 67. madde kapsamında %0 tevkifat yapıldığı için gelir vergisi beyannamesine dâhil edilmez ve vergilendirilmez.

Tam mükellef kurumlara ait olup, Borsa İstanbul’da işlem gören ve bir yıldan fazla süreyle elde tutulan hisse senetlerinin satışında GVK geçici 67/1 kapsamında tevkifat uygulanmaz. Tevkifat uygulanmayan bu hisse senedi satışlarının gelir vergisi beyannamesine dahil edileceği anlamına gelmemekte olup, zira bu kapsamdaki kazançlar GVK mükerrer 80. maddesi kapsamında vergilendirilmez.

Diğer taraftan; gerçek kişi tarafından GYO hisse senetleri iki yıl geçtikten sonra satılma durumu GVK’nun Mük. 80/1. maddesine göre 2 yıl elde tutulan hisse senetlerinin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar gelir vergisinden istisnadır. Ancak geçici 67. madde kapsamında beyana konu edilmediği için söz konusu istisna hükmünün uygulanmasına ihtiyaç kalmamaktadır.

Buna göre;

• Geçici 67/1 kapsamında %0 tevkifata tabi tutulan hisse senetleri satışından elde edilen kazançlar, geçici 67/7 kapsamında beyan edilmez.
• Tam mükellef kurumlara ait olup, Borsa İstanbul’da işlem gören ve bir yıldan fazla süreyle elde tutulan hisse senetleri GVK geçici 67/1-6 kapsamında tevkifata konu edilmediği gibi, gelir vergisi beyannamesine de konu edilmez.
• Tam mükellef kurumlara ait olup, 2 yıl elde tutulan hisse senetlerinin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar GVK’nun mükerrer 80/1. maddesi kapsamında gelir vergisinden istisnadır.

Banka ve aracı kurum aracılığı olmaksızın alım satım yapılan GYO hisse senetlerinden sağlanan kazançlar beyan edilir. GVK mükerrer 80/1. madde istisnası uygulanabilir.

Ortak Dar Mükellef Kurumların GYO Kazançlarının Vergilendirilmesi

Temettü Kazançları:

KVK 30/9. maddesine göre; yatırım ortaklıklarının hisse senetlerinden elde edilen kâr paylarının dar mükellef kurumlar tarafından verilecek beyannamelere dâhil edilmesi zorunludur.

GYO Hisse Senedi Satış Kazançları:

GYO hisse senetlerinin satışından elde edilen kazançlar GVK geçici 67. maddesine göre %0 tevkifata tabi olup, bu kazançlar üzerinden fiili bir vergi kesintisi yapılmamaktadır.

GVK’nun geçici 67/7. maddesine göre; (1), (2), (3) ve (4) numaralı fıkra hükümleri uyarınca tevkifata tabi tutulsun tutulmasın dar mükellef gerçek kişi veya kurumlarca hazine, 4749 sayılı Kanuna göre kurulan varlık kiralama şirketleri ve tam mükellef kurumlar tarafından yurt dışında ihraç edilen menkul kıymetlerden sağlanan kazanç ve iratlar için münferit veya özel beyanname verilmez.

Buna göre dar mükellef kurumlarca GYO hisse senetlerinin satışından elde edilen kazanç için dar mükellef kurumlar tarafından beyanname verilmesine gerek bulunmamaktadır.

Ancak Türkiye’deki şubesi aracılığıyla faaliyet gösteren dar mükellef kurumlar söz konusu şubenin elde ettiği GYO hisse senedi satış kazancı tam mükellef kurumlardaki gibi vergilendirilir.

Banka ve aracı kurum aracılığı olmaksızın alım satım yapılan GYO hisse senetlerinden sağlanan kazançlar beyan edilir, kurumlar vergisi ve kar dağıtım stopajına tabi tutulur. İstisna şartlarının sağlanması halinde uygulanabilir.

Ortak Dar Mükellef Gerçek Kişilerin GYO Kazançlarının Vergilendirilmesi

Temettü Kazançları:

GYO kazançları KVK 15/3 kapsamında %0 tevkifata tabi tutulmuş olması ve GVK 86/2. Maddesine göre; dar mükellefiyette, tamamı Türkiye'de tevkif suretiyle (%0) vergilendirilmiş olan menkul sermaye iratları ile diğer kazanç ve iratlar için yıllık beyanname verilmez, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde bu gelirler beyannameye dâhil edilmez.

GYO Hisse Senedi Satış Kazançları:

GYO hisse senetlerinin satışından elde edilen kazançlar GVK geçici 67. maddesine göre %0 tevkifata tabi olup, bu kazançlar üzerinden fiili bir vergi kesintisi yapılmamaktadır.

GVK’nun geçici 67/7. maddesine göre; (1), (2), (3) ve (4) numaralı fıkra hükümleri uyarınca tevkifata tabi tutulsun tutulmasın dar mükellef gerçek kişi veya kurumlarca hazine, 4749 sayılı Kanuna göre kurulan varlık kiralama şirketleri ve tam mükellef kurumlar tarafından yurt dışında ihraç edilen menkul kıymetlerden sağlanan kazanç ve iratlar için münferit veya özel beyanname verilmez.

Buna göre dar mükellef gerçek kişilerce GYO hisse senetlerinin satışından elde edilen kazanç için dar mükellef gerçek kişiler tarafından beyanname verilmesine gerek bulunmamaktadır.

Dar mükellef gerçek kişiler tarafından Türkiye’deki ticarî faaliyetleri kapsamında elde edilen GYO hisse senedi satış gelirleri ticarî kazanç hükümleri çerçevesinde kazancın tespitinde dikkate alınır ve tevkif suretiyle ödenmiş olan vergiler, GVK 94. madde kapsamında tevkif edilen vergilerin tâbi olduğu hükümler çerçevesinde tevkifata tâbi kazançların beyan edildiği beyannamelerde hesaplanan vergiden mahsup edilir. Şu kadar ki, (2) ve (3) numaralı fıkralar kapsamında tevkif suretiyle ödenen verginin, işlemden doğan kazancın tâbi olduğu tevkifat oranı ile çarpımı sonucu bulunacak tutarı aşan kısmı yıllık beyannamede hesaplanan vergiden mahsup edilmez.

Banka ve aracı kurum aracılığı olmaksızın alım satım yapılan GYO hisse senetlerinden sağlanan kazançlar beyan edilir, gelir vergisine tabi tutulur. Şartların sağlanması halinde GVK mükerrer 80/1 istisnası uygulanabilir.

Damga Vergisi:

Damga Vergisi Kanunu’na ekli 2 sayılı tablonun IV-21 maddesine göre; GYO'ların münhasıran gayrimenkul portföylerine ilişkin alım satım sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri damga vergisinden istisnadır.

Harçlar Kanunu:

492 Sayılı Harçlar Kanununun 123. maddesinin üçüncü fıkrasında; Anonim, eshamlı komandit, limited şirket ve kooperatiflerin kuruluş, pay devri, sermaye artırımı, birleşme, devir, bölünme ve nev'i değişiklikleri nedeniyle yapılacak işlemler harçtan müstesnadır.